RENOVERING OCH ANSVAR

Om du vill bygga om

Styrelsen i BRF Stallet är generellt mycket positiva till att vi gemensamt rustar upp vårt hus. Vi måste alla ta ansvar för att vårda vår fastighet, som vi äger gemensamt. Det är dock mycket viktigt att inga renoveringar ställer till det för grannar eller riskerar fastighetens grundläggande funktioner.

Om du vill göra en stor renovering eller ombyggnad – prata alltid med styrelsen innan du sätter igång. Det kan till exempel vara ändringar som rör el, vatten, avlopp eller ventilation. 

Ingrepp i den bärande konstruktionen samt planlösningsändringar som till exempel flytt av kök kräver styrelsens godkännande samt bygganmälan hos Malmö Stad. 

Enligt stadgarna måste större ändringar alltid godkännas av föreningens styrelse. (26 §, Skyldigheter och rättigheter, Bostadsrättshavarens rätt att göra förändringar) Ingrepp eller ombyggnad utan styrelsens godkännande kan vara grund för uppsägning av medlemsskap. Du kan också bli tvungen att återställa ändringen. 

Efter godkännande från styrelsen är lägenhetsinnehavaren alltid ytterst ansvarig för att alla renoveringsåtgärder utförs på ett fackmannamässigt sätt. 

Börja med att läsa all information här, behöver du ritningar så är dessa dem enda vi har. Fråga hellre en gång för mycket när det gäller större renoveringar.  

Ansvar som bostadsrättshavare

Som bostadsrättshavare och medlem i föreningen har du ansvar för ytskikt och lägenhetens skick. Du kan läsa mer om detta i stadgarna under Skyldigheter och rättigheter, bostadsrättshavarens ansvar. (18 § – 25 §). 

Varje medlem har ansvar för att på egen bekostnad hålla sin lägenhet i gott skick och svara för lägenhetens samtliga funktioner.

I 21 § kan du läsa mer om vad bostadsrättshavare har ansvar för. 

– Egna installationer

– ytskikt samt rummens väggar, tak och golv med underliggande fuktisolerande skikt inredning och utrustning i kök, badrum och övriga rum och utrymmen tillhörande lägenheten

Det här betyder helt enkelt att du måste hålla lägenhetens ytskikt i ett gott skick. Det betyder också att du som bostadsrättsinnehavare har ansvar för att ditt badrum har ett fungerande tätskikt. Läs mer om det under rubriken Badrum.

– ledningar och övriga installationer för avlopp, värme, gas, el och vatten – till de delar dessa inte är stamledningar 

– golvbrunnar, svagströmsanläggningar; målning av vattenfyllda radiatorer och stamledningar; elledningar från lägenhetens undercentral och till elsystemet hörande utrustning inklusive undercentral; ventilationsanordningar; brandvarnare, eldstäder med tillhörande rök.gångar; dörrar; glas och bågar i fönster – dock ej målning av yttersidorna av dörrar och fönster 

– till lägenheten hörande mark

Om detta underhåll försummas så att det riskerar att orsaka omfattande skada på annans egendom, hos grannar eller den gemensamma fastigheten, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens kostnad. 

Uppdelningen av ansvar gäller även om något går sönder i din lägenhet. Du ansvarar själv för att ta hem behöriga hantverkare när det behövs. Sker däremot en akut skada som påverkar husets stomme och riskerar att även spridas till dina grannar, till exempel en vattenläcka, ska du genast höra av dig till styrelsen och ringa Riksbyggens jour. 

Huset

Vårt hus är byggt 1935. Konstruktionen består av murar i tegel, yttermurar samt två bärande hjärtväggar som går genom allas våra lägenheter. Bjälklagen är byggda av trä och fyllda med sand. På en del ställen ligger även stålbalkar och hjälper till med längre spännvidder. Runt badrumskärnorna, där många av oss har badrum klädkammare, är väggarna murade i lättbetong. Vertikalt mellan badrummen är bjälklaget i betong. 

Badrum

Som bostadsrättshavare har du ansvar för att ditt badrum är i gott skick med fungerande tätskikt. 

Föreningen kommer de närmaste åren göra lägenhetstillsyner för att bland annat kontrollera skicket på alla badrum. Sker en vattenläcka i ett gammalt badrum täcker våra försäkringar dåligt och det blir dyrt för både föreningen och medlemmen. 

Brunn och avlopp

Våra vattenstammar är bytta och avloppsstammar relinade. Tänk på när du renoverar badrummet att avloppssticken måste bytas ut. En korrekt renovering innebär att golv och gamla tätskikt bilas bort ner till konstruktionsbjälklag. 

Brf Stallet betalar inte ut några brunnsbidrag. 

Ventilation

Vårt hus är ett självdragshus. 

För att ventilationen ska fungera bör alla luckor för tilluft i ytterväggarna vara öppna. Normalt finns det en i varje rum, snett över fönstret. (Observera att dessa ibland sattes igen under sent 1900-tal, de finns då under färg och tapet!) Galler för frånluft finns i badrum/wc och kök. Dessa måste hållas rena.

Det är absolut förbjudet att ansluta köksfläkt eller badrumsfläkt (typ pax-fläkt) till husets ventilation. Det riskerar att störa ut ventilationen hos dina grannar och i värsta fall även förstöra tegelmurarna i vårt hus, då det pressar upp fuktig luft i kanalerna. 

Installerade fläktar leder till anmärkningar i den regelbundna OVK-besiktningen av husets ventilation och kommer därför att åläggas med krav om återställning.

Flytta kök 

De senaste åren har styrelsen fått flera frågor om att flytta kök. Vi har lägenheter med små typiska trettiotalskök och vi förstår att intresset för att ändra planlösningen är stort. 

Kom ihåg att det är ett stort ingrepp i lägenheten och huset. Det är ett arbete som kräver mycket kunskap och förarbete. Du behöver styrelsens godkännande och du måste söka bygganmälan hos Malmö stad. 

Vi har valt att vara generösa med att tillåta köksflyttar i BRF Stallet. Det förutsätter dock ett ömsesidigt förtroende och att vi alla tar ansvar för huset! Vi vill att stora ingrepp görs helt enligt regelboken. 

  • Läs all info här om huset och om att renovera! 
  • Kontakta styrelsen och berätta om dina planer.
  • Gör en bygganmälan hos Malmö Stad. 

För att få det behöver du underlag i form av ritningar från en konstruktör och/eller arkitekt. Ofta behövs även intyg från tex en ventilationskonsult. Du måste visa hur vatten, avlopp och ventilation ska lösas i det nya köket. Du måste också ha en konstruktör som intygar att konstruktionen inte påverkas, eller visar hur ändringar ska genomföras. 

En kontrollansvarig skriver en kontrollplan och intygar sedan att bygget gått rätt till. 

  • Bygganmälan ger förhoppningsvis ett startbesked
  • Skicka startbesked och alla underlag (ritningar, intyg osv) till styrelsen. Om allt ser bra ut godkänner styrelsen ditt gedigna arbete! 
  • När du har ett styrelsebeslut och en startanmälan i handen kan du påbörja bygget. Det är alltid ditt ansvar som lägenhetsinnehavare att se till att arbetet blir fackmannamässigt utfört. Se till att du använder auktoriserade hantverkare med erfarenhet av den här typen av ingrepp. 
  • Efter att du är klar skickar du ditt slutbesked från Malmö Stad och intyg från besiktningen till styrelsen.

När du säljer lägenheten och flyttar så görs en tillsyn vid överlämningen. Vi gör också (som alla bostadsrättsföreningar) regelbundna OVK-besiktningar av ventilationen. Det är ditt ansvar som lägenhetsinnehavare att se till att allt fungerar och ser ut så som du redovisat för styrelsen.

Ingrepp eller ombyggnad av den här storleken utan styrelsens godkännande kan vara grund för uppsägning av medlemsskap i föreningen. Du kan också bli tvungen att återställa ändringen.

Fönster

På norrsidan  mot Ryttmästarhagen är våra fönster orginal. I söder mot Östra Stallmästaregatan är fönster och balkongdörrar bytta under sent 1900-tal. Våra fina fönsterbänkar är gjorda av kalksten. 

Som bostadsrättsinnehavare ansvarar du för underhåll invändigt och mellan de öppningsbara fönstren.

Vi får ibland in klagomål om att orginalfönstren på nordsidan är dragiga. Styrelsen anser att de är en viktig del av vårt hus och något vi ska vara rädda om. Ofta hjälper det att sätta en tätningslist av gummi, det kan köpas på till exempel Claes Ohlsson. När vi själva renoverat har de här fönstren visat sig vara i väldigt gott skick under lager av gammal färg. 

Tips för att hitta kompletterande hakar eller handtag till era fönster är Byggfabriken eller järnhandlaren på Köpenhamnsvägen.  

Radiatorer

Radiatorer och värmesystem är föreningens ansvar. Däremot är underhållet av radiatorerna bostadsrättsinnehavarens ansvar. Även luftning av radiatorer görs av dig som bor i lägenheten. 

Måla radiatorerna med speciell elementfärg, annars förloras mycket värmestrålning och vanlig färg kan dessutom gulna. Ta inte bort gamla gjutjärnsradiatiorer och töm dem på vatten vid renovering, de riskerar då att börja oxidera inifrån. 

Tips och detaljer

Om du vill byta golvlisterna finns exakt modellen hos Skånelist och heter ”Malmö 16”. Original i all ära, men det är ofta billigare att köpa nya än att slipa och spackla. 

Dörrfoder som sitter runt våra dörrar kan specialbeställas. Det finns en specialgjord profil från renoveringen hos Lukas och Bea i 3b. Höganäs snickeri kan tillverka list per meter till ett mycket rimligt pris! 

Var rädd om våra dörrar! SLÄNG INGEN DÖRR. Om du renoverar och bygger om så att en dörr inte behövs längre: spara dörren med hela karmen. Kontakta styrelsen för förvaring om du inte har möjlighet att själv ställa undan den. Kanske kan en granne använda dörren!

Praktiska regler

Byggavfall får aldrig lämnas i trapphusen, gångarna framför porten eller trottoaren. Detta är utrymningsvägar. Byggskräp måste forslas bort samma dag.

Tänk på grannarna! 

Tänk på att det låter mycket att renovera. Samtidigt har alla ansvar att hålla lägenheten i gott sick och ibland måste renoveringar göras. 

Spikning, borrning och ljudlig renovering får endast förekomma på vardagar mellan klockan 07.30 till 20.00 och vanliga helger mellan kl 10.00 till 18.00. På helgdagar i samband med högtider, till exempel julafton eller nyårsdagen, ska sådant arbete undvikas helt.